FXってなに

レバレッジ効果とは

レバレッジ効果とは
(写真=Michael R Ross_Shutterstock.com)

知っているようで知らない?不動産投資における自己資金に対するレバレッジ効果とは?

【不動産担保ローン(フリーコース)】
ご融資額:100~3,000万円
ご融資年率:6.8%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~180回/5年~15年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
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【住宅ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:変動金利 3.65%~4.45%※2021年4月1日現在(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~360回/5年~30年 レバレッジ効果とは
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
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【不動産投資ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:変動金利 3.65%~4.45%※2021年4月1日現在(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~360回/5年~30年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
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【不動産担保ローン(リフォームコース)】
ご融資額:100~5,000万円
ご融資年率:変動金利 3.65%~4.45%※2021年4月1日現在・固定金利4.8%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~360回/5年~30年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
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【事業者用不動産担保ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:変動金利 2.65%~4.45%※2021年4月1日現在・固定金利4.5%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~300回/5年~25年
ご返済方式:毎月元利均等払い
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
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【不動産売却前提ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:固定金利 3.65%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:1回~24回/最長2年
ご返済方式:期日一括返済方式(最終返済期日までは毎月利息払い)
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産 レバレッジ効果とは
連帯保証人:原則不要
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【かんたん安心カードローン】
ご融資額:1~500万円
ご融資利率:実質年率6.5%~17.8%
ご返済回数・期間:1~60回/1~60ヵ月
ご返済方式:定額リボルビング方式、1回払い
遅延損害金:年率 9.49%~20.00%
担保・保証人:不要
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【かんたん安心フリーローン】
ご融資額:10~300万円
ご融資利率:実質年率8.8%~17.4%
ご返済回数・期間:6~96回/6~96ヵ月
ご返済方式:元利均等返済方式
1) 毎月1回返済(ボーナス併用あり)
2) 2ヶ月に1回返済(60歳以上の方限定)
遅延損害金:年率 12.84%~20.00%
担保・保証人:不要
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【個人事業主専用カードローン】
ご融資額:1~500万円
ご融資利率:実質年率6.5%~17.8%
ご返済回数・期間:1回~60回・1ヵ月~60ヵ月
ご返済方式:定額リボルビング方式、 1回払い
遅延損害金:年率9.49%~20.00%
担保・保証人:不要
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【リフォームローン】
ご融資額:30~500万円
ご融資利率:実質年率3.8%~10.9%
ご返済回数・期間:6回~96回・6ヵ月~96ヵ月
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率5.54%~15.91%
担保・保証人:不要
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不動産投資のレバレッジ効果とは?リスクや失敗例と回避するためのコツをお教えします!

不動産投資のレバレッジ効果とは?リスクや失敗例と回避するためのコツをお教えします!

■不動産投資のレバレッジ効果とは
■不動産投資でレバレッジが効かせられる理由 レバレッジ効果とは
■レバレッジ効果の具体例
・レバレッジを効かせない場合
・レバレッジを効かせた場合
■不動産投資のレバレッジは危険?
【「逆レバレッジ」とは】
【レバレッジによる不動産投資のリスク】
・金利上昇リスク
・災害リスク
・空室リスク
■レバレッジによる不動産投資の5つの失敗例と回避方法
【失敗例1:相場よりも高い物件を購入してしまう】
・どうすれば回避できたのか
【失敗例2:利回りだけを見て物件を選んだ】
・どうすれば回避できたのか
【失敗例3:年間の家賃収入に重きを置いた】
・どうすれば回避できたのか
【失敗例4:新築のワンルームマンションを購入】
・どうすれば回避できたのか
【失敗例5:中古アパートで修繕費用が圧迫】
・どうすれば回避できたのか
■まとめ

不動産投資のレバレッジ効果とは

不動産投資でレバレッジが効かせられる理由

レバレッジ効果の具体例

・レバレッジを効かせない場合 レバレッジ効果とは
レバレッジを効かせない不動産投資を行う場合、借り入れできる融資額も低くなってしまうため、購入できる物件価格が低いものを選ぶことになります。 物件価格が低いということは、家賃収入も少なくなるため、長期的に運用していく必要があります。

・レバレッジを効かせた場合
レバレッジを効かせて不動産投資を行う場合、融資額を高く設定できるため、想定よりも高い物件を購入することができ、その分家賃収入も高くなるというメリットがあります。ここでレバレッジを効かせない場合と、効かせた場合の自己資金と物件価格、そして家賃収入の具体例をご紹介したいと思います。

レバレッジなし レバレッジ効果
自己資金 500万円 500万円
物件価格 1000万円 3000万円
利回り 10% 10%
年間の収入 100万円※① 300万円※②

不動産投資のレバレッジは危険?

・「逆レバレッジ」とは
レバレッジ効果が期待できるのは、金利よりも物件の利回りが高い時に有効です。
つまり、下記のような条件の時にレバレッジ効果が期待できます。

【レバレッジによる不動産投資のリスク】
レバレッジ効果を効かせた場合、収益を最大化することが期待できますが、メリットがある反面リスクも伴います。 レバレッジによる不動産投資のリスクにはどんなものがあるのでしょうか。

・金利上昇リスク
レバレッジ効果が期待できるのは、金利よりも物件の利回りが高い条件の時です。しかし、金利が上昇してしまうと、この条件は一変してしまうため、返済する金額が増え当初のシミュレーション通りにはいかなくなってしまいます。 金利の上昇によるリスクを避けるためには、繰り上げ返済や借り換えなどを検討すると、リスクを抑えることができます。

・災害リスク
いつ起こるのか分からない災害リスクも、レバレッジを効かせた時に影響します。それは、物件の価格に比例して、修繕の費用も高くなる傾向があるため、支出が増えてしまうためです。災害リスクを避けるためには、損害保険への加入や、事前に災害が起きにくいエリアを選定するなどの対策が必要です。

・空室リスク
レバレッジ効果は、所有している物件が満室の状態でシミュレーションしているので、空室が出てしまうと計画が崩れてしまいます。 レバレッジ効果とは また、空室の期間が長くなればなるほど、自己資金から持ち出して返済にあてることになるため、退去が決まったら広告を出すなど、空室を出さない対策をしなければいけません。

レバレッジによる不動産投資の5つの失敗例と回避方法

【失敗例1:相場よりも高い物件を購入してしまう】
不動産投資初心者のKさんは、将来性が期待できるエリアのワンルームマンションを購入しました。他の物件よりも少し高めだということは認識していましたが、空室が続くようになり家賃相場を調べてみると、相場よりも高い値段で購入していたことが分かったのです。 相場よりも高い値段で購入してしまったため、売却もできず自己資金から返済しているため貯金が底をついてしまっています。

・どうすれば回避できたのか
少ない自己資金でもレバレッジを効かせて高い物件を購入することができますが、高い物件=良い物件とは限りません。 周辺の相場確認などの事前確認は入念に行い、不動産投資会社に相談しながら、プロの目線でアドバイスしてもらうようにしましょう。

【失敗例2:利回りだけを見て物件を選んだ】
レバレッジ効果を期待するあまり、利回りの高さだけを見て物件を選んだのは、あと数年で退職予定のFさんです。
金利上昇の影響を受け、想定していた年間の家賃収入が崩れてしまったのです。定年後はゆっくり暮らしながら年金と家賃収入で暮らす予定が、想定外のことが起きて動揺してしまっています。

・どうすれば回避できたのか
物件の利回りも大事ですが、金利が上昇してしまうと一気に計画が崩れてしまいます。
利回りだけを見て物件を選ぶのは危険なので、ひとつの指標として見るようにしましょう。そして、レバレッジを効かせるかどうかの判断も重要なポイントになります。不動産投資会社に相談しながら、自己資金と出口戦略を考えた上で、ベストな方法を模索しながら進めていくことが重要です。

【失敗例3:年間の家賃収入に重きを置いた】
不動産投資で成功している先輩を見て、不動産投資をはじめたWさんは、年間の家賃収入に重きを置いて物件を選びました。 選んだのは、家賃が高く若い人に人気があるデザイナーズマンションです。5年程は空室にならず入居者が続いていましたが、少しずつ人気が下がり空室が目立つようになります。デザイナーズマンションは不動の人気という言葉を鵜呑みにしてしまったため、空室を埋めるため広告費がかかり、想定よりも収入が減ってしまいました。

・どうすれば回避できたのか
デザイナーズマンションは人気が高い傾向がありますが、入居者が求めるニーズも変わってきます。近隣相場を確認して家賃を見直すなどの措置も必要ですが、レバレッジを効かせて収益を最大化させることだけに重きを置くのは危険です。 高望みせず、安定的に入居者のニーズがあるエリアを選ぶなど、物件選びを慎重に行うようにしましょう。

【失敗例4:新築のワンルームマンションを購入】
不動産投資をするなら、ニーズがあるワンルームマンションと決めていたAさんは、物件選びを慎重に行った上で、新築にこだわりワンルームマンションを選びました。 しかし、最初の入居者が退去してから次の入居者が決まるまで半年も空いてしまったのです。当然年間の家賃収入は激減し、レバレッジを利かせて選んだのに想定した収益が得られずこのまま続けていくべきか悩んでいます。

・どうすれば回避できたのか
新築のワンルームマンションは、人気がありますが、必ず次の入居者が決まるとは限りません。次の入居者の募集の際は中古物件になってしまう事も退去日が決まった時点で次の入居者が見つかるように広告を出すなどの広報活動も必要です。 レバレッジ効果の有無に限らず、経営という視点を持ち続けていく意識を持つようにしましょう。

【失敗例5:中古アパートで修繕費用が圧迫】
自宅の近くに物件を持ち、定期的に出向いて状況を確認したいと考えていたSさんは、中古のアパートを一棟買いしました。 何かあればすぐに駆け付けるので安心ですが、大型の台風が直撃し、築年数が30年を超えるアパートだったので、大きな打撃を受けてしまいます。修繕が必要な戸数は多く、その分費用は高額になってしまったため、想定外の出費に残りの金額の返済はどうなるのか不安な日々を送っています。
また、各住戸の設備の劣化が激しく、毎年のように修繕費用がかかり当初の予定とは全く違うものとなってしまいました。

・どうすれば回避できたのか
中古の物件は、メンテナンスの費用がかかることや、アパートの一棟投資は災害が起きた時に支出が多くなってしまいます。 これらを回避するためには、保険に加入することと、アパートの規模の選定が必要です。 自己資金とレバレッジ効果を踏まえた上で、どのくらいの物件がベストなのかは判断しにくいので、相談できる不動産投資会社を見つけて、適宜相談しながら物件を選ぶようにしましょう。

「レバレッジ」の意味を分かりやすく解説! レバレッジ取引のメリット・デメリット

(2022/5/24更新)

(2022/6/3更新)

シリーズ連載: アメリカ・ロサンゼルスで不動産投資 7年で1億円

(2022/5/27更新)

シリーズ連載: HOME'S PRESS編集部

シリーズ連載: 2018/9/15+16 投資EXPO出展企業インタビュー

シリーズ連載: CPM®流「相続・不動産経営 実践術」 右手 康登のコンサル「みぎからひだりへ」

シリーズ連載: 悩める投資家への「目からウロコが落ちる」アドバイス 誌上チャレンジ面談

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不動産投資にしかない魅力、他人資本を活用したレバレッジ効果とは

(写真=Michael R Ross_Shutterstock.com)

(写真=Michael R Ross_Shutterstock.com)

世の中には、株式投資やFX(外国為替証拠金取引)など、多くの資産形成・運用の方法があります。なかでも不動産投資は「他人資本の活用」つまり金融機関から融資を受けることで、元手をかけずに(場合によっては自己資金0円から)資産形成ができる点に魅力があります。これは他の投資には見られない不動産投資だけの特徴ともいえます。

2012年末からのアベノミクスに端を発した昨今の超低金利環境では、サラリーマンと呼ばれる会社員や公務員などの方でも「レバレッジ効果」をうまく活用し、数十万円程度のわずかな自己資金で数千万円、数億円規模の資産を手に入れるケースが増えています。

一方で、レバレッジの効かせ方を間違えると、資産形成に力を発揮するはずの投資も無意味なものとなってしまいます。そのような事態にならないよう、不動産投資におけるレバレッジ効果とは何か、他の投資法で利用されるレバレッジとはどう違うのかについて、学んでおく必要があります。

(本記事は2017/09/07配信のものを2022/02/21に更新しております)

  • 2-1. 他人資本とは金融機関から融資を受けること
  • 2-2. 全額自己資金と他人資本活用の比較
  • 2-3. レバレッジと「自己資金利回り」
  • 2-4. レバレッジによる「自己資金の温存」
  • 3-1. リスクの度合い、安定性
  • 3-2. レバレッジ率の上限
  • 3-3. 強制決済やロスカットの仕組み

1. レバレッジとは何か

レバレッジとは英語で「てこ」を意味し、固い棒の一点を支点とし、回転できるようにしたものを指します。小学校の理科の授業で学習した通り、てこの原理を使うと、少ない動力で大きなもの、重いものを動かすことができます。

これと同じように、投資の世界でも少ない元手で大きな金額の取引をすることを「レバレッジを効かせる」と言います。レバレッジの割合(レバレッジ率)は、次の式で計算できます。

取引金額÷自己資金額=レバレッジ率

2. 他人資本で投資ができる不動産投資の魅力

2-1. 他人資本とは金融機関から融資を受けること

不動産投資では、金融機関からの融資という「他人資本」を活用し、レバレッジによる効果的な投資を行うことができます。

不動産は現物資産であるため、それ自体を担保として融資を受けられます。特に投資物件は、将来的にどのくらい家賃収入を得られるかという「収益還元法」の視点で担保評価が行われます。

また、融資を受けるにあたっては、購入者の属性、立地、物件、不動産投資会社の信用力などが審査されます。特に「サラリーマン」と呼ばれる会社員や公務員など、信用力の高い方であれば、頭金がいらないフルローン、諸費用やリフォーム費用まで含めた物件価格以上のオーバーローン(諸費用込みローン)を受けられるケースもあります。

2-2. 全額自己資金と他人資本活用の比較

(A)全額自己資金で1部屋購入する
→資産規模は2,500万円

(B)1部屋あたりの自己資金を500万円として、5部屋購入する
→資産規模は1億2,500万円

上記の通り(B)のほうが資産規模を拡大できることがわかります。融資が受けられれば、自己資金だけで購入するより何倍も大きな資産を築けるということです。これが、不動産投資で「レバレッジが効いている」状態です。

2-3. レバレッジと「自己資金利回り」

レバレッジと関連する指標に「自己資金利回り」があります。自己資金利回りとは、自己資金拠出額に対して、利益の割合を示したものです。例えば、100万円の自己資金を拠出して、年間10万円の利益を得ることができたのであれば、自己資金利回りは10%(10万円÷100万円×100)となります。

2-4. レバレッジによる「自己資金の温存」

また、他人資本の活用はレバレッジだけでなく「自己資金の温存」という意味でも効果を発揮します。まとまった現金・預貯金を手元に置いておけば、ライフイベントに備えることができますし、怪我や病気、天災などで突発的な支出があっても柔軟に対応できます。

自己資金を多く投入すれば、1ヶ月あたりのローン返済額は少なくなりますが、全く自己資金がない状態では賃貸経営のリスクが高まります。突発的な修繕費用の発生リスクなどに対応できるよう、ある程度の自己資金を準備しておくことが大切です。そして結果的に使わなかった自己資金があれば、後から繰上げ返済をして、毎月の収支を改善したり、返済額を減らしたりすることができます。

3. 不動産投資とFXのレバレッジにおける「3つの違い」

投資におけるレバレッジと言えば、FX(外国為替証拠金取引)を思い浮かべる方も多いでしょう。もしかすると「不動産投資はFXと同じように危険なのでは?」と疑問に思う方もいるかもしれません。確かに、自己資金以上の金額を動かせるという意味では不動産投資もFXも同じです。しかし、不動産投資のレバレッジとFXのレバレッジでは、次の3点で明らかに性質が異なります。詳しく見ていきましょう。

3-1. リスクの度合い、安定性

そもそもFXは、短期売買による為替差益や、スワップポイント(2通貨間の金利差額調整分)から利益を得るものです。為替差益を狙うには激しい値動きに身を置かなければならず、投資というよりは「投機」の部類に属するハイリスクな手法といえます。また高いスワップポイントを狙えば狙うほど、新興国や政情不安のある国が発行する比較的リスクの高い通貨を保有することになります。

一方、不動産投資では、短期で売買するのではなく中長期的に投資物件を保有することで、家賃収入を継続的に得られます。家賃収入は不況下においても急激に変動することがなく、安定した資産形成が可能です。

3-2. レバレッジ率の上限

FXでは、元手に対するレバレッジの割合は最大25倍までと決まっています。これは金融庁がFX取引業者に対して「取引額の4%以上の証拠金を預かること」という規制を敷いているためです。ちなみに、2018年時点では法整備が見送られたものの、金融庁ではFXにおける証拠金倍率の上限を10倍に引き下げるといった規制強化検討の動きがあります。

一方の不動産投資では、FXで規制されているようなレバレッジ上限がなく、頭金0円の「100%ローン」が利用できるケースも多くなっています。例えば、物件購入における必要資金が諸費用を含めて総額2,500万円だった場合、頭金0円で融資を受け、諸費用50万円を自己資金から支払うと、投じた自己資金に対するレバレッジは50倍と計算できます。

さらに、諸費用込みローンを利用するなど「自己資金ゼロ」で不動産投資を始めることができれば、レバレッジは「無限大」の域に達します。比較的低いリスクで大きなレバレッジ効果が期待できるのが「不動産投資の醍醐味」と言っても過言ではありません。

3-3. 強制決済やロスカットの仕組み

FXでは「強制決済」や「ロスカット」という仕組みがあり、これらをコントロールできるスキルや時間的余裕がないと損失が出やすくなります。

一方の不動産投資には、強制決済やロスカットといった仕組みはありません。仮に物件価格の変動があっても所有権を取り上げられることはなく、家賃収入が安定して入ってくる状態は変わりません。家賃収入を目的とする不動産投資では、物件価格の上下に一喜一憂する必要がなく、家賃収入から着々と返済を進めればよいのです。日々の中で精神面での負担をほとんど感じることなく、自然体で資産形成ができてしまう点は魅力的です。

以上みてきたように、不動産投資におけるレバレッジと、FXにおけるレバレッジには根本的な違いがあるとわかります。「レバレッジ」という言葉にネガティブなイメージを持っている方もいるかもしれませんが、投資法ごとの性質の違いを理解すると「不動産投資だからこそ実現可能なこと」が見えてきます。

4. 不動産投資は「家賃」という原資がある

もちろん、金融機関から融資を受けた場合は、利子をつけて借入れた資金を返さなくてはなりません。しかし、不動産投資の場合は、入居者から受け取る家賃収入があり、これを返済の原資にあてることができます。言い換えれば、融資という「他人資本」で投資を始め、家賃という「他人が働いたお金」で返済が行われるということです。

FXや株式などに投資する個人が、銀行から融資を受けられる可能性はまずありません。自分の懐から出す元手を最小限にして、融資や家賃など「他人のお金」で投資ができるのは不動産投資の大きな特徴・強みだといえます。

5.「借金=悪」ではない

日本では子どもの頃から「借金は悪」と教えられて育った人が多いので、金融機関から融資を受ける(=借金する)ことを極端に避ける人もいます。ただ、事業をする上で、金融機関から融資を受けることはごくありふれた資金調達方法ですし、一般的に多くの人は自宅を購入する際に住宅ローンを組んでいるのではないでしょうか。

ですが「投資」のための融資、あるいはビジネスや事業運営のための資金調達であれば、調達コストを上回る将来的なリターンが期待できる限り「良い借金」なのです。

2018年に相次いで発覚した不動産投資における不正融資の問題を受け、融資可否を厳格に判断する金融機関が増えています。一方、日本は新型コロナウイルスの影響下においても今後も超低金利時代が続く見通しです。特に会社員や公務員など「サラリーマン」と呼ばれる安定的な職業の方は、金融機関からの信用力が高く、融資を受けやすい状況が継続しています

レバレッジ効果とは

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ROEとレバレッジの関係

  • 第1回 無借金経営のメリットとデメリット
  • 第2回 ROEとレバレッジの関係
  • 第3回 「現在価値」が分かればファイナンスの基本が分かる
  • 第4回 財務会計と管理会計の違いって何?

1 ROEを高めるための方策

ROE(Return On Equity:自己資本利益率)が重要な指標であることは、皆の知るところです。ROEとは、企業が株主から信託された自己資本を使用し、どれだけ効率よく利益を稼いだかを示す指標であり、「当期純利益÷自己資本」で求めます。

ROEの計算方法とROEを上げるための方法を示した画像です

2 レバレッジを効かせる

A社、B社、C社のROEなどを比較した画像です

A社、B社、C社のROEなどを比較した画像です

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3 レバレッジとの相性

主な業界別の負債比率を比較した画像です

4 負債との付き合い方

  • 第1回 無借金経営のメリットとデメリット
  • 第2回 ROEとレバレッジの関係
  • 第3回 「現在価値」が分かればファイナンスの基本が分かる
  • 第4回 財務会計と管理会計の違いって何?

執筆:グローウィン・パートナーズ株式会社
「プロの経営参謀」としてクライアントを成長(Growth)と成功(win)に導くために、(1)上場企業のクライアントを中心に、設立以来400件以上のM&Aサポート実績を誇るフィナンシャル・アドバイザリー事業、(2)「会計ナレッジ」「経理プロセスノウハウ」「経営分析力」に「ITソリューション」を掛け合わせた業務プロセスコンサルティングを提供するAccounting Tech® Solution事業、(3)ベンチャーキャピタル事業の3つの事業を展開している。
大手コンサルファーム出身者、上場企業の財務経理経験者、大手監査法人出身の公認会計士を中心としたプロフェッショナル集団であり、多くの実績とノウハウに基づきクライアントの経営課題に挑んでいる。

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